Realisatie van Booking.com's ultramoderne wereldwijde hoofdkantoor

Booking.com is een van 's werelds grootste online reisbureaus. Toen ze het plan hadden om een nieuw hoofdkantoor te realiseren, hebben ze ons ingeschakeld om hen te begeleiden. Dit omvatte de adviesondersteuning bij de onderhandelingen met de ontwikkelaar tot het opstellen van het programma van eisen van het gebouw en ontwerp van de ruwbouw.

Neem contact opNeem contact op

©HofmanDujardin

Projectresultaten

Een flexibel programma van eisen om een prettige werkomgeving bij het ontwerp en in de bouw te realiseren.
Ondersteuning van Booking.com bij de bouw van hun eerste kantoorgebouw in eigendom
Een ultramodern hoofdkantoor met de allerhoogste standaarden in flexibiliteit, luchtkwaliteit en akoestiek.
Het projectmanagement van geïntegreerde designteams, voortgangs- en budgetbewaking.

De snelle groei en het succes van de afgelopen jaren van Booking.com waren de aanleiding voor dit project. Door hun snelle groei hadden zij al diverse kantoren in Amsterdam. Dit bracht echter operationele uitdagingen met zich mee en creëerde eilanden waardoor samenwerking moeilijker was. Daarnaast waren de kantoren verstopt buiten de toeristencentra waar Booking.com als actief lid van de samenleving gezien wou worden.

Ze stelden één vraag: kunnen we alle ruim 7.000 medewerkers onder één dak huisvesten?

Daar bestaande kantoorruimte in Amsterdam beperkt beschikbaar was ofwel niet aan hun eisen ten aanzien van de grootte voldeed, veranderde de vraag al snel in: kunnen we een kantoor bouwen waar we alle medewerkers onder één dak kunnen huisvesten?

Deze heroverweging betekende nieuwe uitdagingen, maar ook nieuwe kansen. Booking.com had nog nooit een eigen kantoor gebouwd. Zij regelden altijd hun eigen inrichting in een bestaande ruimte. In dit geval moesten ze een kantoor realiseren met zoveel flexibiliteit dat het voldoet aan de eisen van hun huidige medewerkers, maar ook van de medewerkers in de toekomst.

Deze kansen openden ook deuren naar nieuwe mogelijkheden om hun duurzaamheidsinitiatieven op een hoger peil te brengen en te versnellen en een ruimte op maat te maken voor andere gemeenschappen dan alleen hun eigen medewerkers.

Ze hadden wel ervaring en expertise nodig om dit te verwezenlijken. Dat was het moment dat wij in beeld kwamen.

Ontwikkeling van de visie en standaard voor een ultramoderne werkomgeving

Onze rol begon al in het eerste stadium, omdat de ervaring van ons vastgoedteam het vastgoedteam van Booking.com kon helpen bij het vaststellen van de interne processen en goedkeuringstrajecten die nodig zijn om zo'n grootschalig project in goede banen te leiden. Het voltooide gebouw is het grootste gebouw in West-Europa voor één gebruiker.

Het opstellen van een ambitieus, flexibel programma van eisen (PvE) was het speerpunt van onze samenwerking. Dit werd de bijbel van het project. Het beschreef de ontwerpdoelen, beperkingen en criteria, ruimtebehoefte, kwaliteitsniveaus, flexibiliteit en uitbreidbaarheid en nog veel meer.

Hierbij hebben we geholpen om de discrepantie te overbruggen tussen de verwachtingen van de ontwikkelaar van het gebied waar het kantoor zou komen en het verlangen naar flexibiliteit van Booking.com om wijzigingen in het ontwerp aan te kunnen brengen. Het uiteindelijke gebouw moest voldoen aan de allernieuwste wensen en eisen van hun medewerkers.

Deze speciale samenwerking heeft geresulteerd in een uitzonderlijk gebouw dat laat zien wat mogelijk is, als een ambitieuze visie op de werkomgeving wordt gerealiseerd.

René KarremanGlobal Director of Workplace Strategies

Een flexibel personeelsbestand dat zich telkens aanpast

Bij de ontwikkeling van het programma van eisen hebben we Booking.com geholpen om te begrijpen wat ze van het gebouw verlangden. Het bedrijf werkt binnen flexibele kaders, dagelijks aanpasbaar en digitaal werkend, waardoor verschillende teams snel en soepel met elkaar communiceren en samenwerken.

We hebben Booking.com aangemoedigd om op deze slimme en flexibele manier van werken voort te borduren en de fysieke werkplek te gebruiken als bouwsteen voor het verbinden van eilanden met ideeën. Ondanks hun digitale workflow was de technische omgeving van Booking.com geheel gescheiden van hun software en van hun marketing omdat ze hiervoor over Amsterdam verspreid waren.

Met een gebouw dat zowel gedwongen als ongedwongen interacties aanmoedigt, wisten we dat de aantrekkelijkheid van Booking.com zowel voor medewerkers als klanten zou verbeteren.

Het resultaat was een flexibel, toekomstbestendig programma van eisen, gereed voor de uitdagingen, wijzigingen en kansen van het project dat voor ons lag. De kracht van onze gemeenschappelijke inspanningen in deze vroege fasen werd bewezen toen in het midden van het project de pandemie toesloeg.

Ondanks de aanpassing van de werknormen die daarvan het gevolg was, hoefden we onze blik op enig punt van de bouw of het ontwerp niet radicaal te wijzigen. Onze plattegronden waren al flexibel en waren ontworpen met onze visie op de werkplek van de toekomst in gedachten.

De ruwbouw – een gezonde omgeving voor samenwerking en ideeën

In aansluiting op het opstellen van het programma van eisen, kregen we de opdracht om het ontwerp van UNStudio en de specificaties van de ruwbouw van het gebouw te begeleiden. CBRE werd aangesteld om de gehele inrichting te verzorgen. Dit vereiste een goede samenwerking van alle partijen om te verzekeren dat alles op elkaar was afgestemd.

Het doel was om het BREEAM-certificaat voor duurzaamheid te bereiken. De ruimten werden met sensoren uitgerust die werken als een ecosysteem, waarbij de verlichting en temperatuur op basis van de werkelijke bezetting worden geregeld. Op het dak zijn meer dan 800 zonnepanelen geïnstalleerd. Daarnaast wordt een geavanceerde opslagtechnologie voor thermische energie gebruikt waarmee in de zomer en winter zowel warmte als koude diep onder de grond wordt opgeslagen en weer teruggewonnen. Hierdoor wordt er geen gas verbruikt.

Achter de gelikte gebruikersinterface en het iconische merk werkt Booking.com als een goed afgestelde machine. Onze taak voor de ruwbouw was om ervoor te zorgen dat hun kantoor dat ook is. Dat achter de oogstrelende architectuur de kleinste details kloppen voor een ultramodern gebouw, van materialen en vloerafwerkingen tot ventilatie en akoestiek.

De opdracht was een van de meest uitdagende die wij ooit hebben aangepakt. In het ontwerp voor Booking.com vertegenwoordigt elke verdieping van het gebouw een verschillende plaats, van Griekenland tot Tokyo, elk met zijn eigen materiaalkenmerken. Wij moesten ervoor zorgen dat al deze verschillende elementen op de juiste plaats in de ruwbouw werden ingebracht, terwijl de normen voor luchtkwaliteit en akoestiek moesten worden overtroffen.

In de luchtcirculatie hebben we met behulp van de HVAC-systemen een debiet van 90% verse lucht in het gebouw bereikt. Standaard is 70%. In de akoestiek hebben we een bijna geheel stille werkvloer gerealiseerd door een gedetailleerde aandacht voor het ontwerp en de uitvoering, zodat er geen lekken in de aansluitingen tussen wanden en vloeren zijn (geen geringe taak bij een gebouw van deze afmetingen en complexiteit).

De directe samenwerking met goede professionals die met hun geweldige toewijding en vakmanschap ons enorm geholpen hebben.

Marnix MaliDirector of Real Estate & Workspace Services at Booking.com

Afronden tot aan de laatste spijker

Toen de ruwbouw werd ingevuld met de inrichting van CBRE, vroeg Booking.com ons om hen over de kwaliteit en standaarden van de uitvoering te adviseren en deze te bewaken. Dat paste precies in ons straatje, omdat we vanaf het allereerste begin betrokken waren geweest en het programma van eisen hadden opgesteld van waaruit nu alles samenkwam.

We hebben regelmatig de bouw bezocht om het werk te inspecteren en te bewaken, gevolgd door terugkoppeling naar het projectteam en waar nodig adviezen om belemmeringen uit de weg te ruimen.

Het voltooide gebouw is in juni 2023 geopend en zet een standaard voor kantoren wereldwijd.

Al voor de pandemie was de manier waarop we werken aan het veranderen, door de technologiebedrijven die allemaal concurreren om dezelfde talentvolle ingenieurs, ontwerpers of ontwikkelaars. Een gezonde, uitdagende werkomgeving is de onderscheidende factor die de balans kan doen doorslaan. Door dit onderscheidende kantoor te realiseren, heeft Booking.com zichzelf een voorsprong gegeven bij het aantrekken, koesteren en behouden van talenten.